घर खरीदें या किराए पर लें?

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  घर खरीदें या किराए पर लें?

हम मानते हैं कि भारत में कई व्यक्तियों के लिए एक घर का मालिक होना सबसे महत्वपूर्ण लक्ष्य माना जाता है। इसका कारण या तो सुरक्षा की भावना हो सकती है या उपलब्धि की भावना हो सकती है। पिछले दशक में या तो हमने लोगों को जीवन यापन के लिए घर खरीदने के लिए लंबी परिपक्वता अवधि के साथ भारी ऋण लेते देखा है। दुर्भाग्य से, उनमें से कई ईएमआई में ऋण का भुगतान करने के लिए अपने जीवन के बाकी खर्च करने के लिए भूमि देते हैं। इस लेख में, हम इस बात पर चर्चा करेंगे कि क्या वास्तव में किराए पर लिया घर खरीदे हुए घर का ऋण देने से उचित है।

इसे समझाने के लिए हम दो पड़ोसी  गीता और बबीता का उदाहरण लेते हैं। गीता और बबीता दोनों ने दिल्ली शहर के शहादरा में रहती हैं, लेकिन गीता अपने घर में रहती है, जो उसने पिछले महीने होम लोन लेकर खरीदा था जबकि बबीता एक समान घर में रहती है, लेकिन किराए पर रहती है।

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अब, मान लेते हैं-

दिल्ली शहर के शहादरा में, 3 BHK संपत्ति कीऔसत कीमत) = 1.5 करोड़

(दिल्ली शहर के शहादरा में,  3 BHK संपत्ति का किराया) = av 50,000 / माह

ऋण अवधि मान ली गई - 20 वर्ष

ऋण पर ब्याज = 8.4%

            गृह ऋण प्रोवाइडर                    गृह ऋण दर
एसबीआई 8.40% 
एचडीएफसी 8.55%
आईसीआईसीआई 8.70%
एक्सिस8.90%
एलआईसी हाउसिंग फाइनेंस8.40%
इंडियबल्स हाउसिंग फाइनेंस8.80%
पंजाब हाउसिंग फाइनेंस9.25%
डीएचएफएल हाउसिंग फाइनेंस9.55%

 

मासिक ईएमआई जो गीता अगले 20 वर्षों के लिए भुगतान करती है, वह 1,29,226 है, जो कार्यकाल के अंत में कुल 3.1 करोड़ हो जायेगा। इस कुल राशि में मूल राशि का ₹ 1.5 करोड़ और ब्याज राशि का 1.6 करोड़ शामिल होती है, जैसा कि नीचे दिखाया गया है। आप यह भी देख सकते हैं कि उसका कुल ब्याज भुगतान वास्तविक मूल राशि से अधिक है। साधारण शब्दों में, गीता अपने घर की मालिक है, लेकिन साथ ही साथ अगले 20 वर्षों के लिए उस पर कर्ज भी है।

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स्रोत - एचडीएफसी

दूसरी ओर, गीता की ईएमआई की तुलना में, 50,000 का किराया चुकाने के बाद, बबीता को हर महीने 22 79,226 (1,29,226 - 50,000) अतिरिक्त दिया जाता है। बबीता इस अतिरिक्त राशि को एसआईपी के रूप में एक अच्छे म्यूचुअल फंड में निवेश करने का फैसला करती है। ऐतिहासिक रूप से एक अच्छे म्यूचुअल फंड के लिए 20 साल का औसत रिटर्न 15% p.a है। लेकिन मान लें कि 12% p.a का अधिक रूढ़िवादी अपेक्षित रिटर्न है। (एक अच्छे म्यूचुअल फंड के पिछले 20 वर्षों के औसत रिटर्न औसतन 15% हैं|

 

SIP Calculator

बबीता का कुल निवेश 1.9 Cr होगा

बबीता के SIP निवेश का भविष्य मूल्य 7.84 Cr होगा| 

कटौती - 20 वर्षों के अंत में, गीता के पास बिना किसी ऋण के एक घर होगा, जबकि बबीता के पास लगभग 7.84 करोड़ रुपये होंगे, जिसमें से वह खुद के घर सहित कुछ भी खरीद सकती है।

बबिता किराए के घर में क्यों रहती है और एसआईपी में पैसा लगाने से ज्यादा फायदा होता है?

बबीता ने अपने पैसे को किसी संपत्ति में बंद नहीं करती है और इसलिए वह किसी भी आपात स्थिति में या आवश्यकता पड़ने पर तुरंत अपने धन को भुना(REDEEM) सकती है।

कटौती - एक संपत्ति में निवेश एक निश्चित मूर्त संपत्ति के मालिक की तरह होती है, लेकिन इस तरह की संपत्ति को बहुत कम अवधि में उचित मूल्य पर बेचना बहुत मुश्किल होता है, जबकि आपको एक म्यूचुअल फंड में इकाइयां बेचना एक बहुत ही त्वरित प्रक्रिया होती है (नोट: कुछ म्यूचुअल फंडों को 1 वर्ष से पहले भुनाया(REDEEM) जा सकता है। इसके अलावा, यह नोट करना महत्वपूर्ण है कि आपातकाल के मामले में संपत्ति को एक ही बार में बेचा जाना चाहिए। हालांकि, म्यूचुअल फंड निवेश मामले में, इकाइयों का कोई भी हिस्सा को भुना सकते है, जिससे आवश्यक धन प्राप्त होता हैं।

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बबीता पर किसी तरह का कर्ज नहीं है। अगर वह भविष्य में अपनी नौकरी खो देती है, तो भी चिंता की कोई बात नहीं है। वास्तव में, उसके पास वह पूंजी होगी जिसे उसने उस स्थिति में प्रयोग के लिए निवेश किया है।

कटौती - घर खरीदने के लिए एक बड़ी मात्रा में निवेश शामिल होता है, और इसलिए घर खरीदने के लिए ऋण लेना बहुत आम होता है। लेकिन ब्याज के साथ उस राशि को चुकाना एक जीवन भर की प्रक्रिया बन जाती है, लोग अपने जीवन का लगभग 1/3 हिस्सा ईएमआई चुकाने में लगाते हैं।

चूंकि बबीता के पास घर नहीं है, इसलिए वह संपत्ति और संपत्ति कर के प्रबंधन पर बहुत अधिक खर्च करती है।

कटौती - संपत्ति की खरीद में केवल एक बार की खरीद लागत शामिल नहीं होती है, बल्कि नियमित रखरखाव शुल्क, प्रतिभूति शुल्क, संपत्ति कर आदि भी शमिल होते हैं, जो खरीदार को वहन करने होते हैं।

एसआईपी में निवेश करने और अपना घर नहीं खरीदने से बबीता को अपने निवेश में विविधता लाने में मदद मिलती हैं।

कटौती - कटौती - म्यूचुअल फंड / स्टॉक मार्केट में अपने पैसे का निवेश करने से ये आपको विभिन्न क्षेत्रों और शेयरों में अपके निवेश में विविधता लाने में मदद करती है। यहां तक कि एक संपत्ति खरीदे बिना, एक रियल एस्टेट संबंधित उस क्षेत्र के म्यूचुअल फंड में निवेश करके या अचल संपत्ति कंपनियों, सीमेंट या अन्य निर्माण सामग्री कंपनियों, आवास ऋण कंपनियों, आदि के शेयरों में निवेश करके आप REITs (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स) की इकाइयाँ भी खरीद सकते हैं।

कुछ लोग उपरोक्त से असहमत होते हैं, और उन संपत्तियों की मूल्य प्रशंसा से लाभ के बारे में पूछते हैं।

जैसा कि नीचे दिए गए ग्राफ से पता चलता है, हमने पिछले 8 वर्षों में अचल संपत्ति की वृद्धि कीमतों की दर में गिरावट देखी गई है।यह वृद्धि वर्तमान में 5.3% है। वास्तव में, देश के कुछ भौगोलिक स्थानों में हमने पिछले कुछ वर्षों में कीमतों में गिरावट देखी गई है। यह कई कारणों का प्रभाव भी है, रेंटल पर कम पैदावार, डिमैनेटाइजेशन और हाल ही में क्रेडिट इश्यू, जैसे कि आईएल एंड एफएस और डीएचएफएल जैसी कंपनियों द्वारा हुई गलतियां। इन गलतियों ने हमारी अर्थव्यवस्था में एक तरलता की कमी पैदा कर दी है और पूरे गैर-बैंकिंग वित्त उद्योग को खड़ा कर दिया है, जो ऋण के जरिये आवास संपत्तियों की माँग में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। एक अन्य सेक्टर जो आवास की मांगों के लिए महत्वपूर्ण है, वे बैंक हैं, जो बढ़ते एनपीए के साथ बहुत तनावपूर्ण परिदृश्य(scenario) से गुजरते हैं।

Housing Price Index

स्रोत - RBI

कुल मिलाकर परिदृश्य (scenario) आवास संपत्तियों के लिए इतना सकारात्मक नहीं होता है और निकट भविष्य में संपत्तियों की उच्च कीमत की उम्मीद नहीं होती है। तो, इसका मतलब यह नहीं है कि किसी को भी संपत्ति नहीं खरीदनी चाहिए?

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घर खरीदने के लिए सही समय कब होता है?

  1. जहां कुछ लोगों का अपना घर खरीदने का सपना होता है, वहीं कुछ इसे संतुष्टि या सुरक्षा की भावना के रूप में खरीदना चाहते हैं।

यदि यह कारण है, और निवेशकों की वित्तीय स्थिति उसे अनुमति देती है, तो वह आगे बढ़ सकता है और एक संपत्ति खरीद सकता है।

  1. जिन लोगों के पास पहले से ही इक्विटी और डेब्ट मार्केट में बहुत अधिक निवेश है, वे भी निवेश के वैकल्पिक स्रोत के रूप में और अपने पोर्टफोलियो को विविधता लाने के लिए संपत्ति खरीद सकते हैं। एक विकल्प के रूप में वे आरईआईटी में निवेश कर सकते हैं जो संपत्ति की तुलना में अधिक तरलता प्रदान करता है।
  2. ऋण पर ब्याज का भुगतान करने से धारा 24 के तहत अधिकतम 2 लाख रुपये तक की आयकर कटौती मिलती है। इसके अलावा, जब आप मूल राशि चुकाते हैं, तो आप धारा 80 सी की समग्र सीमा के भीतर 1,50,000 रु या अधिकतम कटौती का दावा कर सकते हैं। (अपने ऋणदाता के साथ मूल चुकौती राशि की जाँच करें या अपने ऋण की किस्त विवरण देखें)

इसलिए यदि इस तरह की कटौती से आपके लाभ महत्वपूर्ण मिलता हैं, तो आप अपने लिए एक घर खरीदने पर विचार कर सकते हैं। इसके अलावा, इनकम टैक्स गणना के लिए अपनी कुल आय में जोड़ी गई किराये की आय पर विचार करें।

  1. यदि आपको निरंतर धन की आवश्यकता होती है, शायद सेवानिवृत्ति के कारण तो आप नियमित किराये की आय के लिए संपत्ति खरीदने पर विचार कर सकते हैं। लेकिन इससे पहले, अपने किराये के रिटर्न की तुलना ए बांड या सरकारी बांड के साथ करें और बुद्धिमानी से निवेश करें।

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